Tasación oficial y valoración de mercado: no son lo mismo
Para qué sirve cada una, quién las firma, cuánto cuestan y por qué la cifra de una tasación bancaria puede ser distinta del precio real de venta.
Una misma vivienda puede tener cuatro cifras distintas asociadas a la vez, y todas ser correctas. Confundirlas produce decisiones caras.
Las cuatro cifras
1. Valor catastral
El que consta en el recibo del IBI. Lo fija la administración con criterios propios y no pretende reflejar el valor de mercado: suele ser sensiblemente inferior. Sirve para calcular impuestos locales.
2. Valor de referencia del Catastro
Introducido como base imponible mínima para Transmisiones Patrimoniales y Sucesiones. Se calcula de forma masiva a partir de precios de compraventas ante notario por zonas.
Es un valor fiscal, no un valor de venta. Puede estar por encima o por debajo del precio real de una vivienda concreta, porque no tiene en cuenta su estado, su planta ni sus vistas.
3. Tasación oficial
La firma un tasador homologado de una sociedad de tasación inscrita en el Banco de España, siguiendo la Orden ECO/805/2003. Es la que exige un banco para conceder una hipoteca.
- La encarga y la paga normalmente el comprador (o el propietario, si busca financiación).
- Coste orientativo: entre 250 y 600 € según superficie y tipo de inmueble.
- Validez: seis meses.
- Metodología: reglada, con comparables sujetos a criterios formales y ajustes normalizados.
Es un valor conservador por diseño: el banco lo usa para saber cuánto podría recuperar si tuviera que ejecutar la garantía.
4. Valoración de mercado
La realiza un profesional inmobiliario que conoce la zona. Estima a qué precio se vendería realmente la vivienda hoy, con qué horquilla de negociación y en cuánto tiempo.
- Coste: habitualmente gratuita cuando se ofrece como servicio previo a un encargo de venta.
- Sin validez oficial: no sirve para un banco ni para Hacienda.
- Metodología: comparables cerrados reales de la zona, con visita a la vivienda.
Cuál necesitas
| Situación | Lo que necesitas |
|---|---|
| Decidir el precio de salida | Valoración de mercado |
| El comprador pide hipoteca | Tasación oficial (la encarga él) |
| Refinanciar tu hipoteca | Tasación oficial |
| Liquidar una herencia | Valor de referencia + asesoría fiscal |
| Repartir bienes en un divorcio | Valoración de mercado o pericial judicial |
| Un procedimiento judicial | Informe pericial |
Por qué la tasación suele salir por debajo
Es la sorpresa más habitual en las operaciones y no significa que hayas puesto un precio disparatado.
Las razones son metodológicas:
- El tasador usa comparables que cumplen criterios formales estrictos, aunque haya operaciones más recientes y más parecidas que no los cumplen.
- No pondera factores emocionales que sí pagan los compradores: una vista concreta, una terraza excepcional, una reforma de gusto.
- Aplica un criterio conservador, porque el destinatario del informe es una entidad financiera.
Consecuencia práctica: si tu comprador probable va a necesitar hipoteca, la tasación marca el techo real de tu precio. Un precio muy por encima obliga al comprador a aportar la diferencia en efectivo, y muchos no pueden.
En zonas con predominio de comprador residencial financiado, ignorar esto es la forma más rápida de perder una operación en la recta final.
Y cuando el comprador paga al contado
Entonces la tasación desaparece de la ecuación. Es lo que ocurre en buena parte de las operaciones con comprador internacional en la costa, y explica por qué en esas zonas los precios pueden separarse más del valor de tasación.
En resumen
Para decidir a qué precio sacas tu vivienda, necesitas una valoración de mercado hecha con comparables cerrados y con visita.
Para financiar, necesitas una tasación oficial, y conviene que tu precio sea compatible con ella si tu comprador va a necesitar hipoteca.
Puedes pedir la valoración de mercado de tu vivienda sin coste ni compromiso, y ver cómo se construye la cifra en cómo se calcula el precio de venta.