Cancelar la hipoteca al vender una vivienda
Diferencia entre cancelación económica y registral, qué documentos pide el banco, cuánto cuesta el trámite y cómo se resuelve todo en la propia notaría.
Es probablemente el miedo más extendido entre quienes venden y el menos justificado: creer que hay que saldar la hipoteca antes de poder vender.
No es así. La hipoteca se cancela en el propio acto de firma, con parte del dinero que paga el comprador, sin que tú tengas que adelantar nada.
Dos cancelaciones, no una
Aquí está el matiz que confunde a casi todo el mundo.
Cancelación económica. Pagas al banco el capital pendiente y el préstamo se extingue. Ocurre en la notaría: el comprador emite un cheque bancario a favor de la entidad por el importe exacto.
Cancelación registral. La hipoteca sigue inscrita en el Registro de la Propiedad aunque la deuda esté saldada. Para levantarla hace falta una escritura de cancelación otorgada por un apoderado del banco, su liquidación de impuestos y su inscripción registral.
El comprador —y sobre todo el banco del comprador, si necesita hipoteca— exigirá que esa segunda parte quede garantizada en la firma. Se resuelve reteniendo una provisión de fondos para notaría, registro y gestoría.
Los documentos que necesitas del banco
Certificado de deuda pendiente
Indica el capital vivo a una fecha concreta. Tiene fecha de caducidad: si la firma se retrasa, hay que actualizarlo.
Momento correcto para pedirlo: al firmar arras. Pedirlo antes obliga a repetir el trámite; pedirlo tarde retrasa la notaría. Algunas entidades lo emiten en 48 horas y otras tardan dos semanas.
Confirmación de asistencia a notaría
El banco debe enviar un apoderado a la firma o haber otorgado poder previamente. Confirmarlo con antelación evita el clásico aplazamiento de última hora, que es más frecuente de lo que parece.
Los costes
Comisión por cancelación anticipada
Depende del año de constitución y del tipo de préstamo. La normativa hipotecaria vigente limita estas comisiones, y en préstamos a tipo variable posteriores a 2019 los topes son reducidos y decrecen con el tiempo.
Revisa tu escritura de préstamo: es el único documento que te dice con certeza qué te van a cobrar.
Cancelación registral
Entre notaría, registro y gestoría, el trámite suele situarse en el rango de varios cientos de euros, dependiendo del importe del préstamo original y no del pendiente. Es un gasto del vendedor.
El impuesto de Actos Jurídicos Documentados está exento en las escrituras de cancelación de hipoteca.
Qué pasa si debes más de lo que vale la vivienda
Es poco frecuente hoy, pero ocurre en compras de 2006-2008 con poca amortización. En ese caso hay que hablar con el banco antes de sacar la vivienda al mercado, no después de tener comprador.
Las salidas habituales son aportar la diferencia en efectivo, novar el préstamo o solicitar autorización de venta con quita. Todas requieren negociación previa. Lo que no funciona es llegar a la notaría y descubrir allí que el dinero no llega.
¿Y la subrogación?
Es la opción por la que el comprador se queda con tu hipoteca en lugar de pedir una nueva. Requiere que el banco acepte al nuevo titular.
Hoy es poco habitual porque las condiciones actuales rara vez hacen atractiva una hipoteca antigua. Pero si tu préstamo tiene un diferencial muy bajo, puede convertirse en un argumento de venta con determinado perfil de comprador. Merece la pena comprobarlo.
El orden correcto
- Antes de publicar: localiza la escritura del préstamo, comprueba la comisión de cancelación y calcula el neto que te quedará.
- Al firmar arras: solicita el certificado de deuda y comunica al banco la fecha prevista de firma.
- Dos semanas antes de notaría: confirma la asistencia del apoderado del banco.
- En la firma: dos cheques, uno para el banco y otro para ti, y provisión para la cancelación registral.
- Después: la gestoría inscribe la cancelación. Pide justificante cuando esté hecho.
El detalle aplicado a Benidorm está en vender un piso con hipoteca, y el cálculo del neto completo en cuánto cuesta vender una casa.