El checklist que deberías completar antes de publicar tu vivienda

La mayoría de las ventas que se complican no fallan en la negociación. Fallan tres meses antes, cuando la vivienda salió al mercado sin estar preparada y se quemaron las semanas de mayor visibilidad.

Un anuncio nuevo concentra la mayor parte de sus contactos en los primeros veintiún días. Si en ese momento faltan fotografías decentes, la nota simple tiene una carga que nadie ha revisado o el precio está un 12 % por encima del mercado, esa ventana se pierde y no vuelve.

Este es el repaso que hago con cada propietario antes de publicar nada.

1. Documentación

• Nota simple actualizada. Menos de treinta días. Comprueba que la descripción registral coincide con la realidad y que no aparecen cargas que dabas por canceladas.
• Escritura de compraventa. La original o copia autorizada.
• Certificado de eficiencia energética. Obligatorio para publicar el anuncio. Tiene diez años de validez.
• Certificado de la comunidad. Acredita que estás al corriente de pagos. Pídelo al administrador y aprovecha para preguntar por derramas aprobadas.
• Acta de la última junta. Es donde aparecen las obras pendientes que el comprador descubrirá tarde o temprano.
• Último recibo del IBI y de la tasa de residuos.
• ITE del edificio, si le corresponde por antigüedad.
• Certificado de deuda pendiente del banco, si hay hipoteca. Algunas entidades tardan una o dos semanas en emitirlo.
• Facturas de las reformas realizadas. Una reforma sin factura vale menos a efectos de precio.

2. Comprobaciones registrales y catastrales

• ¿La superficie del registro coincide con la del catastro y con la real? En viviendas antiguas es muy habitual que no.
• ¿Hay obras o ampliaciones sin declarar? Terrazas cerradas, altillos, porches. Conviene resolverlo antes de tener comprador esperando.
• ¿El garaje y el trastero son fincas registrales independientes o anejos inseparables? Cambia la escritura y los impuestos.
• ¿Figura la piscina inscrita, si la hay?

3. Estado de la vivienda

• Repasa humedades. Es lo primero que ve un comprador y lo que más descuento mental provoca.
• Revisa la instalación eléctrica si tiene más de treinta años.
• Comprueba que todas las ventanas y puertas cierran correctamente.
• Sustituye bombillas fundidas y sube la temperatura de color de la iluminación.
• Pinta en tonos claros si la pintura tiene más de seis o siete años. Es la intervención con mejor retorno que existe.
• Despersonaliza: fotos familiares, imanes de nevera, ropa a la vista, exceso de muebles.

4. Precio

• Pide una valoración basada en operaciones cerradas, no en anuncios activos. Lo que pide el vecino no es lo que cobró.
• Define un precio de salida y también un suelo de negociación. Decidir ese número en frío, antes de recibir la primera oferta, es lo que evita ceder en caliente.
• Comprueba que el precio encaja con lo que una tasación bancaria puede sostener si tu comprador probable necesitará hipoteca.
• Calcula el neto: lo que te queda tras cancelar hipoteca, plusvalía, IRPF y honorarios. Es la cifra que importa.

5. Presentación

• Fotografía profesional. No es un capricho: es el filtro por el que pasa el 100 % de los compradores antes de decidir si visitan.
• Fotografía en la franja horaria de mejor luz, aunque haya que esperar tres días.
• Plano acotado con superficies reales. Reduce visitas improductivas.
• Vídeo si el producto lo justifica: ático, villa, vivienda con vistas.
• Ficha traducida al inglés si tu zona recibe comprador internacional.

6. Calendario y logística

• Define quién enseña la vivienda y en qué franjas.
• Si está alquilada, pacta las visitas con el inquilino antes de publicar.
• Si resides fuera de España, tramita el poder notarial al principio, no cuando aparezca el comprador.
• Si vas a encadenar venta y compra, deja margen en las arras. Apurar los plazos es la causa más frecuente de aceptar una oferta baja por presión.

Qué pasa si te saltas la lista

Nada dramático el primer mes. El problema aparece después: el anuncio envejece, acumula visitas sin oferta, se baja el precio una vez, luego otra, y el comprador que llega en el mes seis interpreta —con razón— que puede esperar.

Vender bien no consiste en hacer algo extraordinario. Consiste en no dejar ninguno de estos puntos al azar.

Si quieres empezar por el más determinante, pide una valoración antes de tomar cualquier otra decisión. Y si prefieres ver el proceso completo, en la guía de venta está desarrollado paso a paso.