El contrato de arras y las cláusulas que no deben faltar

Las arras son el momento en el que una conversación se convierte en un compromiso. Es también el documento donde más operaciones se estropean, porque suele firmarse deprisa y con una plantilla genérica.

Este artículo es orientativo. Un contrato de arras concreto debe revisarlo un profesional.

Los tres tipos de arras

Penitenciales (artículo 1454 del Código Civil)

Son las más habituales y las que casi todo el mundo tiene en mente. Permiten a cualquiera de las partes desistir:

• Si el comprador se echa atrás, pierde la señal entregada.
• Si el vendedor se echa atrás, devuelve la señal duplicada.

Importante: deben pactarse expresamente como penitenciales. Si el contrato no lo dice, la jurisprudencia tiende a interpretarlas como confirmatorias.

Confirmatorias

No permiten desistir. Son un anticipo del precio y confirman el contrato de compraventa. Si una parte incumple, la otra puede exigir judicialmente el cumplimiento o resolver con indemnización de daños.

Son más vinculantes y, por tanto, más exigentes para ambos.

Penales

Funcionan como una cláusula penal: fijan una indemnización pactada en caso de incumplimiento, sin permitir el desistimiento libre.

Cuánto se entrega de señal

Lo habitual es entre el 5 % y el 10 % del precio. Por debajo del 5 %, la penalización por desistir puede resultarle barata al comprador y no protege realmente la operación.

Si el comprador propone una señal muy baja alegando falta de liquidez inmediata, es una señal de alerta sobre su capacidad real de compra.

Las cláusulas imprescindibles

1. Identificación completa

Partes con DNI/NIE, vivienda con su descripción registral, referencia catastral y número de finca. Si hay varios titulares, todos deben firmar o estar representados por poder.

2. Precio y forma de pago

Precio total, importe entregado como señal, importe pendiente y forma de pago del resto (cheque bancario, transferencia).

3. Fecha máxima de firma en notaría

La cláusula que más problemas evita. Debe ser una fecha concreta, no un plazo vago. Y debe ser realista:

• Comprador al contado: tres a cinco semanas.
• Comprador con hipoteca: seis a diez semanas.

Apurar los plazos es la causa más frecuente de operaciones que se caen en la recta final.

4. Condición de financiación

Si el comprador necesita hipoteca, el contrato debe recoger qué ocurre si no se la conceden:

• Plazo máximo para acreditar la concesión o denegación.
• Obligación de aportar denegación documentada de al menos dos entidades.
• Consecuencia: devolución de la señal sin penalización.

Sin esta cláusula, tu vivienda puede quedar bloqueada semanas sin compensación alguna.

5. Estado de cargas

Declaración de que la vivienda está libre de cargas o, si tiene hipoteca, compromiso de cancelarla en la propia firma con el importe de la venta. También si está al corriente de comunidad, IBI y suministros.

6. Reparto de gastos

Notaría, registro, plusvalía municipal, gastos de cancelación de hipoteca. El artículo 1455 del Código Civil establece un reparto por defecto, pero es habitual pactarlo expresamente.

7. Estado de la vivienda y contenido incluido

Se vende en el estado en el que se encuentra, con inventario de lo que se incluye (mobiliario, electrodomésticos) y de lo que no. Evita discusiones el día de la entrega de llaves.

8. Situación arrendaticia

Si está alquilada, hay que declararlo con las condiciones del contrato y acreditar la notificación del derecho de tanteo al inquilino.

9. Fecha de entrega de llaves

Normalmente coincide con la firma. Si vas a necesitar unos días adicionales para desalojar, pactalo aquí y no después.

Errores frecuentes del vendedor

• Firmar sin comprobar la solvencia del comprador. Antes de bloquear la vivienda, confirma cómo va a pagar.
• Aceptar un plazo largo sin contrapartida. Cada semana de más es una semana fuera del mercado.
• No revisar quién firma. Si hay dos titulares y solo firma uno, el contrato es problemático.
• Usar una plantilla descargada de internet. El coste de una revisión profesional es irrelevante comparado con el de una operación mal cerrada.
• No documentar la entrega de la señal. Transferencia o cheque, nunca efectivo sin justificante.

Después de firmar las arras

La vivienda queda fuera del mercado. Conviene:

1. Solicitar el certificado de deuda al banco, si hay hipoteca.
2. Pedir el certificado actualizado de la comunidad.
3. Fijar notaría y comunicar la fecha a todas las partes, incluido el banco.
4. Preparar poderes si algún titular no puede asistir.

El calendario completo de una operación está en la guía de venta, y la lista de papeles en documentos necesarios para vender.