Cómo preparar tu vivienda antes de que llegue el primer comprador

Un comprador decide en los primeros noventa segundos si esa vivienda entra en su lista corta. No es un dato de marketing: es lo que se observa en cualquier visita. El resto del recorrido casi siempre confirma la primera impresión.

Prepararse para esos noventa segundos cuesta poco dinero y devuelve mucho.

Antes del reportaje fotográfico

Todo lo que hagas aquí se multiplica, porque las fotos las verán cientos de personas y la vivienda solo la visitarán unas cuantas.

Vaciar

Es lo más eficaz y lo más incómodo. Retira:

• Muebles sobrantes, especialmente los que estrechan pasos.
• Alfombras oscuras y cortinas pesadas.
• Todo lo que haya sobre las encimeras de la cocina, salvo un elemento decorativo.
• Productos del baño: deja el mueble, quita el resto.
• Imanes de nevera, fotos familiares, ropa a la vista, secadores de pie.

El objetivo no es que parezca deshabitada. Es que el comprador pueda imaginarse a sí mismo, y eso no ocurre si tu vida está muy presente.

Luz

• Sube todas las persianas y abre todas las cortinas.
• Cambia las bombillas fundidas y unifica la temperatura de color. Mezclar luz cálida y fría en la misma estancia la envejece.
• Limpia los cristales por dentro y por fuera. Se nota mucho más de lo que parece.

Pintura

Si la pintura tiene más de seis o siete años, píntala. Es la intervención con mejor retorno que existe: coste bajo, efecto inmediato y elimina de golpe la sensación de descuido.

Tonos claros y neutros. El blanco roto funciona en casi todo.

Pequeños arreglos

• Grifos que gotean.
• Puertas que rozan o no cierran.
• Silicona de baño y cocina ennegrecida: se sustituye en una tarde.
• Enchufes o interruptores rotos.
• Humedades visibles: repáralas y guarda la factura. Una mancha sin explicación descuenta mucho más que su coste real de reparación.

El día de la visita

Media hora antes

• Ventila diez minutos. El olor es el sentido que menos se controla y el que más recuerda. Ni ambientadores fuertes ni velas: aire.
• Enciende todas las luces, también de día.
• Baja la tapa del inodoro, recoge toallas, guarda el cubo de basura.
• Retira el coche de la entrada si la vivienda tiene fachada o parcela.
• Si hay mascotas, mejor que no estén durante la visita.

Durante

• No estés presente si puedes evitarlo. Con el propietario delante, el comprador no comenta lo que no le gusta, no abre armarios y sale antes. Y esos comentarios son información valiosa.
• Si tienes que estar, no acompañes por toda la casa. Deja que recorran.
• No justifiques defectos que no han preguntado. Reconocerlos si preguntan, sí; anticiparlos, no.

Temperatura

En verano, aire acondicionado encendido veinte minutos antes. En invierno, calefacción. Una vivienda a 32 grados en agosto se descarta sola.

Qué NO hacer

• No reformar la cocina o el baño completos salvo que estén inutilizables. Rara vez se recupera la inversión, y el comprador que va a reformar lo hará a su gusto igualmente.
• No amueblar una vivienda vacía y antigua. El mobiliario viejo envejece las fotos. Vacía y limpia funciona mejor.
• No poner ambientadores intensos. Suenan a tapar algo.
• No dejar que el comprador vea el desorden “porque aún vivimos aquí”. Es comprensible y también es la razón por la que la vivienda de al lado se vendió antes.

Cuánto invertir

Como referencia práctica, entre el 0,5 % y el 1,5 % del valor de la vivienda, siempre dirigido a lo que se ve: pintura, luz, orden, pequeños arreglos y reportaje. Por encima de ese umbral el retorno cae rápido.

En una vivienda de 250.000 €, eso son entre 1.250 y 3.750 €. Es habitual que esa inversión se traduzca en varios miles de euros más en el precio final y, sobre todo, en semanas menos de mercado.

El planteamiento completo cuando el objetivo es maximizar el precio está en vender al mejor precio, y el repaso previo a publicar en el checklist de venta.