Vender una casa heredada entre hermanos
Qué hacer cuando varios herederos deben decidir juntos: orden de trámites, opciones si alguien no quiere vender y cómo repartir el dinero en notaría.
Una vivienda heredada por varios hermanos tiene dos partes que avanzan a velocidades distintas. La jurídica es previsible: trámites conocidos, plazos conocidos. La otra —ponerse de acuerdo— es la que decide si la venta sale este año o dentro de tres.
Primero: hasta dónde habéis llegado
La venta no puede escriturarse hasta que la vivienda esté inscrita a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad. Antes de eso se puede publicar, enseñar e incluso firmar arras, pero no firmar la compraventa.
El camino completo es:
- Certificado de defunción.
- Certificado del Registro de Actos de Última Voluntad.
- Copia autorizada del testamento, o acta notarial de declaración de herederos si no lo hay.
- Inventario de bienes y escritura de aceptación y adjudicación de herencia.
- Liquidación del Impuesto de Sucesiones y de la plusvalía municipal.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad.
Los plazos fiscales son seis meses desde el fallecimiento, prorrogables otros seis si se solicita antes de que venzan los cinco primeros. Dejarlos pasar genera recargos que después salen del dinero que reparte la familia.
Segundo: la conversación que hay que tener pronto
El origen de la mayoría de los bloqueos no es la mala fe: es que cada hermano tiene en la cabeza una cifra distinta y ninguna está apoyada en datos.
Lo que funciona es una reunión con todos presentes, presencial o por videollamada, y tres cosas encima de la mesa:
- Valoración con comparables cerrados reales, con su fecha y sus metros.
- Escenarios de precio con su estimación de tiempo de venta.
- Reparto neto por heredero en cada escenario, después de impuestos, cargas y gastos.
Ese último punto es el que suele desbloquear la conversación. Discutir sobre “vale 240 o vale 265” es abstracto. Ver que la diferencia son 6.000 € por cabeza y ocho meses adicionales de espera hace la decisión mucho más concreta.
Tercero: qué pasa si alguien no quiere vender
La venta requiere unanimidad. Si no la hay, existen tres salidas, de mejor a peor:
Extinción de condominio
Los hermanos que quieren vender transmiten su parte al que quiere quedarse. Fiscalmente suele ser más ventajoso que una compraventa ordinaria, porque en la mayoría de comunidades tributa por Actos Jurídicos Documentados en lugar de por Transmisiones Patrimoniales.
Requisito práctico: si hay hipoteca, el banco debe aceptar liberar a los que salen. Conviene confirmarlo antes de comprometerse.
Venta de la cuota indivisa a un tercero
Legalmente es posible vender tu porcentaje sin acuerdo de los demás, que tienen derecho de tanteo. En la práctica el mercado para una cuota indivisa es muy reducido y el precio, sensiblemente inferior.
División judicial de la cosa común
El artículo 400 del Código Civil establece que nadie está obligado a permanecer en la indivisión. Cualquier copropietario puede pedir la división judicial, que suele terminar en subasta.
Es una vía real, pero lenta, con costes procesales y con un resultado económico habitualmente peor para todos, incluido quien la promueve. Merece la pena agotar antes cualquier vía de acuerdo.
Cuarto: cómo se reparte el dinero
En la propia notaría. En el momento de la firma se emite un cheque bancario o una transferencia por heredero, según su porcentaje, una vez descontadas cargas, impuestos pendientes y honorarios.
Es la forma más limpia y evita que uno reciba el importe íntegro y tenga que repartirlo después, con el riesgo y la fiscalidad que eso puede acarrear.
Quinto: el estado real de la vivienda
Las viviendas heredadas suelen llevar años cerradas. Persianas bajadas, humedades, instalaciones antiguas y mobiliario de otra época. El recuerdo que la familia tiene de la casa rara vez coincide con lo que ve un comprador al entrar.
Lo eficaz casi nunca es reformar. Es vaciar, limpiar, resolver lo que asusta —humedades, electricidad— y fotografiar bien el volumen y la luz.
Un consejo práctico
Nombrad a un portavoz, pero exigid que toda la información llegue a todos a la vez. La mayoría de las desconfianzas entre hermanos en una herencia nacen de que uno se enteró de algo por otro en lugar de directamente.
Si queréis ver el proceso completo aplicado a Benidorm, está en vender una vivienda heredada. Y para la parte fiscal, en el impuesto de sucesiones.