Qué se paga al heredar una vivienda: sucesiones y plusvalía

Heredar una vivienda tiene dos impuestos asociados, y ambos tienen el mismo plazo: seis meses desde el fallecimiento, prorrogables otros seis si se solicita antes de que venzan los cinco primeros.

Este artículo es una explicación general. La fiscalidad de sucesiones es competencia autonómica y cambia con frecuencia, así que cualquier decisión concreta debe consultarse con un asesor fiscal.

1. Impuesto de Sucesiones y Donaciones

Lo paga cada heredero por lo que recibe, no la herencia en conjunto. Se liquida en la comunidad autónoma donde el fallecido tuviera su residencia habitual, con independencia de dónde esté el inmueble.

Tres factores determinan la cuota:

• El parentesco. Los grupos I y II (descendientes, cónyuge, ascendientes) tienen reducciones muy superiores a los grupos III y IV.
• El valor de lo heredado. Desde 2022, la base se calcula sobre el valor de referencia del Catastro, salvo que el valor declarado sea superior.
• La comunidad autónoma. Es aquí donde las diferencias son enormes: hay comunidades con bonificaciones muy amplias para familiares directos y otras notablemente más gravosas.

También existe una reducción por vivienda habitual del causante cuando la heredan cónyuge, ascendientes o descendientes, sujeta a un requisito de permanencia. Vender antes de cumplirlo puede obligar a devolver la reducción, así que conviene comprobarlo antes de poner la vivienda en venta.

2. Plusvalía municipal por transmisión mortis causa

El mismo impuesto que se paga al vender, pero aplicado a la transmisión por herencia. Lo cobra el Ayuntamiento donde esté el inmueble y lo pagan los herederos.

Se calcula sobre el incremento de valor del suelo desde que el fallecido adquirió la vivienda hasta el fallecimiento, y puedes elegir el método objetivo o el real, el que resulte más favorable.

Muchos ayuntamientos aplican bonificaciones cuando la vivienda era la residencia habitual del fallecido y la heredan familiares directos. Conviene consultarlo en la ordenanza municipal concreta.

3. La consecuencia que casi nadie prevé: el IRPF de la venta posterior

Aquí está el punto que más dinero mueve y del que menos se habla.

Cuando después vendas la vivienda heredada, tributarás en el IRPF por la diferencia entre:

• Valor de adquisición = el valor declarado en la herencia + impuestos y gastos de la herencia.
• Valor de transmisión = precio de venta − gastos de la venta.

Es decir: declarar un valor bajo en la herencia reduce el Impuesto de Sucesiones, pero aumenta el IRPF cuando vendas. Y al revés.

Si la intención es vender pronto y estás en una comunidad con sucesiones muy bonificado para familiares directos, declarar un valor ajustado al de mercado suele salir mucho mejor en el conjunto de la operación.

Ejemplo DEMO — cifras ilustrativas, no corresponden a un caso real.

Vivienda heredada y vendida un año después por 240.000 €.

• Escenario A: valor declarado 180.000 €. Ganancia en IRPF ≈ 60.000 € → tributación aproximada de 12.000 €.
• Escenario B: valor declarado 235.000 €. Ganancia en IRPF ≈ 5.000 € → tributación aproximada de 950 €.

Si en tu comunidad la diferencia en el Impuesto de Sucesiones entre ambos escenarios es pequeña por las bonificaciones aplicables, el escenario B es claramente mejor. Este cálculo hay que hacerlo antes de firmar la escritura de aceptación, porque después ya no se puede cambiar.

4. Otros gastos de la herencia

• Notaría por la escritura de aceptación y adjudicación.
• Registro de la Propiedad por la inscripción a nombre de los herederos.
• Certificados de defunción y de últimas voluntades.
• Gestoría o asesoría fiscal, si se delega la tramitación.
• Declaración de herederos ante notario si no hay testamento.

5. Qué hacer y en qué orden

1. Reunid los certificados y localizad el testamento en las primeras semanas.
2. Antes de fijar el valor de la herencia, pedid una valoración de mercado de la vivienda y calculad los dos escenarios fiscales.
3. Solicitad la prórroga si veis que los seis meses se quedan cortos: es gratuita y se pide con un formulario.
4. Liquidad ambos impuestos e inscribid la vivienda.
5. Solo entonces podréis escriturar la venta, aunque podéis salir al mercado antes.

El proceso completo aplicado a Benidorm está en vender una vivienda heredada. Y si sois varios herederos, en cómo vender entre hermanos está la parte de acuerdos.