Vender una vivienda en España siendo no residente
Retención del 3 % del precio, plusvalía municipal, poder notarial desde el extranjero y NIE. Todo lo que necesita un propietario que no reside en España.
Una parte muy relevante de los propietarios que venden en Benidorm no reside en España. La operación funciona igual, pero hay tres trámites específicos que conviene resolver al principio y no cuando ya hay comprador esperando.
Este artículo describe el marco general. Cualquier caso concreto debe consultarse con un asesor fiscal.
1. La retención del 3 %
Es la particularidad más importante. Cuando el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador está obligado a retener el 3 % del precio de venta e ingresarlo en Hacienda mediante el modelo 211, en el plazo de un mes desde la firma.
Ese 3 % es un pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de No Residentes por la ganancia patrimonial. No es un impuesto adicional.
Qué ocurre después
Presentas el modelo 210 en los cuatro meses siguientes a la transmisión, declarando la ganancia real:
- Si el impuesto que corresponde es mayor que el 3 % retenido, pagas la diferencia.
- Si es menor, o si has vendido con pérdidas, solicitas la devolución del exceso.
La devolución no es automática ni inmediata: Hacienda dispone de un plazo para resolver y puede requerir documentación. Conviene tener a mano la escritura de compra, las facturas de mejoras y los justificantes de gastos de la venta.
Un detalle que importa
Vas a cobrar en la firma un 3 % menos de lo que dice la escritura. Si estás encadenando esa venta con otra compra, tenlo en cuenta al planificar la tesorería.
2. El NIE
Es imprescindible para poder escriturar. Si ya compraste la vivienda en España, lo tendrás. Comprueba que el documento sigue siendo legible y que los datos coinciden con tu pasaporte actual.
Si el pasaporte con el que compraste ha caducado y el número ha cambiado, es conveniente aportar ambos en notaría.
3. El poder notarial
Si no vas a viajar a España para firmar, necesitas otorgar un poder especial de venta. Hay dos vías:
- Consulado español de tu país de residencia. El poder se otorga en español y no necesita apostilla.
- Notario local de tu país, con traducción jurada al español y apostilla de La Haya (o legalización, si el país no está adherido al Convenio).
Tramítalo al principio del proceso, no al final. Es el motivo más frecuente por el que una operación cerrada se retrasa semanas. Un poder otorgado en enero sirve para firmar en junio; uno solicitado en junio no sirve para firmar en junio.
4. Cuenta bancaria española
No es estrictamente obligatoria, pero simplifica mucho las cosas: recepción del importe, domiciliación de suministros hasta la firma, pago de la plusvalía municipal y devolución del modelo 210.
Si la cerraste, valora reabrirla antes de iniciar la venta.
5. Plusvalía municipal
La paga el vendedor igual que un residente. Es un impuesto municipal independiente del IRNR y se liquida en el Ayuntamiento donde esté el inmueble, en el plazo de 30 días hábiles desde la firma.
En operaciones con vendedor no residente es habitual que el comprador exija una retención adicional para garantizar su pago, ya que si el vendedor no lo abona el Ayuntamiento puede dirigirse subsidiariamente contra el comprador. Es razonable y conviene pactarlo en las arras.
6. Certificado de no residencia
Algunas gestiones lo requieren para acreditar tu situación. Se solicita en comisaría o a través de la sede electrónica correspondiente.
Un calendario que funciona
| Momento | Trámite |
|---|---|
| Al decidir vender | Comprobar NIE, reabrir cuenta bancaria, iniciar el poder notarial |
| Antes de publicar | Nota simple, certificado energético, certificado de comunidad |
| Al firmar arras | Pactar retención de plusvalía, confirmar poder disponible |
| En la firma | Retención del 3 % por el comprador (modelo 211) |
| Mes siguiente | Liquidación de plusvalía municipal |
| 4 meses siguientes | Modelo 210 para regularizar o solicitar devolución |
Una recomendación
Trabaja con una notaría y una asesoría habituadas a operaciones con no residentes. En Benidorm es muy común y las hay con experiencia amplia. La diferencia entre una gestión rutinaria y una improvisada se mide en semanas.
Si tu vivienda está en Levante, donde este perfil de propietario es mayoritario, el contexto de la zona está en vender un piso en Levante. Y si prefieres consultarlo directamente, escríbeme: la atención en inglés es habitual.