Cuánto cuesta realmente vender una casa

La pregunta que casi nadie hace al principio y que todo el mundo hace al final es: ¿cuánto me va a quedar? Conviene responderla antes de fijar el precio, no después de aceptar una oferta.

Estos son todos los conceptos que salen del bolsillo del vendedor.

1. Plusvalía municipal

Formalmente, Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Lo paga el vendedor salvo pacto en contrario y lo cobra el Ayuntamiento.

Desde la reforma de 2021 puedes elegir entre dos métodos de cálculo y aplicar el que te resulte más favorable:

• Método objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente según años transcurridos × tipo municipal.
• Método real: ganancia efectiva del suelo (diferencia entre precio de venta y de compra, proporcional al peso del suelo en el valor catastral).

Si has vendido con pérdidas, no hay impuesto. Tendrás que acreditarlo con las escrituras de compra y venta.

Plazo: 30 días hábiles desde la firma.

2. IRPF por la ganancia patrimonial

No se paga en la firma, sino en la declaración de la renta del ejercicio siguiente. Se tributa por la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición.

Valor de adquisición = precio de compra + gastos e impuestos de aquella compra + inversiones y mejoras (no reparaciones). Valor de transmisión = precio de venta − gastos de la venta (incluidos honorarios de agencia y plusvalía).

La ganancia tributa en la base del ahorro por tramos, que empiezan en el 19 % y llegan al 30 % en el tramo superior.

Exenciones que conviene conocer:

• Reinversión en vivienda habitual: si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe en otra vivienda habitual en dos años, la ganancia queda exenta en la parte reinvertida.
• Mayores de 65 años: la ganancia por la venta de la vivienda habitual está exenta, sin obligación de reinvertir.
• Rentas vitalicias: mayores de 65 años que reinviertan en una renta vitalicia asegurada, con límite.

3. Notaría

El artículo 1455 del Código Civil atribuye la matriz al vendedor y las copias al comprador, pero en la práctica lo habitual en España es que el comprador asuma la mayor parte o la totalidad. Es negociable y conviene dejarlo escrito en las arras.

4. Cancelación registral de la hipoteca

Si tienes hipoteca, además de saldar la deuda hay que cancelarla en el Registro. Eso implica escritura notarial de cancelación, inscripción registral y, normalmente, gestoría. Es un gasto del vendedor.

Puede haber además comisión de cancelación anticipada: revisa tu escritura de préstamo, porque varía mucho según el año y el tipo.

El proceso completo está explicado en vender un piso con hipoteca.

5. Certificado energético

Entre 60 y 150 € según superficie. Obligatorio para anunciar.

6. Honorarios de agencia

Un porcentaje sobre el precio final, pagadero en la firma. En España se mueve habitualmente entre el 3 % y el 5 % más IVA, con variaciones según zona, tipo de servicio y exclusividad.

Lo importante no es el porcentaje aislado sino qué incluye y qué diferencia de precio final consigue. Está desarrollado en el artículo sobre cuánto cobra una inmobiliaria.

Ejemplo numérico completo

DEMO: cifras ilustrativas para explicar el cálculo. No corresponden a una operación real ni a un caso fiscal concreto.

Vivienda comprada en 2011 por 140.000 € y vendida en 2026 por 240.000 €. Hipoteca pendiente: 48.000 €.

La diferencia entre el precio del cartel y lo que realmente queda es de unos 80.000 €, y la mayor parte se explica por la hipoteca. Por eso el primer cálculo que hay que hacer no es el del precio: es el del neto.

Cómo empezar bien

Antes de decidir nada, ten una valoración con datos reales y haz el cálculo del neto con ella. Es la única forma de saber si la operación tiene sentido con los números que necesitas.