Qué documentos necesitas para vender tu vivienda

Las operaciones inmobiliarias rara vez se caen por el precio. Se caen por documentación que aparece tarde. Un certificado que tarda tres semanas, una superficie que no coincide o una carga que nadie había mirado pueden retrasar una firma lo suficiente como para que el comprador se replantee la compra.

Esta es la lista completa, ordenada por urgencia.

Documentación obligatoria

Nota simple del Registro de la Propiedad

Acredita quién es el titular y qué cargas soporta la vivienda. Se solicita en el Registro correspondiente o a través de la sede electrónica del Colegio de Registradores. Cuesta unos pocos euros y se obtiene en el día.

Qué mirar: la descripción y superficie inscritas, las cargas vigentes (hipotecas, embargos, servidumbres) y si hay anotaciones preventivas.

Escritura de compraventa

Tu título de propiedad. Si has perdido la copia, el notario que la autorizó puede expedir otra.

Certificado de eficiencia energética

Es obligatorio para poder anunciar la vivienda, no solo para firmar. Lo emite un técnico competente tras visitar el inmueble y se registra en el organismo autonómico. En la Comunitat Valenciana el registro es telemático. Validez: diez años.

Coste orientativo: entre 60 y 150 € según superficie y localidad. Plazo: de dos a siete días.

Certificado de estar al corriente con la comunidad

Lo emite el administrador o el secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente. Es obligatorio presentarlo en notaría salvo que el comprador te exonere expresamente.

Pídelo pronto, y aprovecha para preguntar por derramas aprobadas pendientes de ejecutar. Comunicarlas al principio es mucho mejor que descubrirlas dos semanas antes de firmar.

Último recibo del IBI

Se necesita para acreditar que el impuesto está al corriente y para calcular el prorrateo del año en curso entre comprador y vendedor.

DNI o NIE de todos los titulares

Si alguno de los titulares no puede asistir a la firma, hará falta un poder notarial específico. Si reside en el extranjero, se otorga en el consulado español o ante notario local con apostilla de La Haya. Tramítalo con semanas de antelación.

Documentación según el caso

Certificado de deuda pendiente del banco

Imprescindible si hay hipoteca viva. Indica el saldo exacto a una fecha determinada. Algunas entidades lo emiten en 48 horas y otras tardan dos semanas, así que conviene solicitarlo al firmar arras.

Puedes leer el detalle del proceso en vender un piso con hipoteca.

ITE o Informe de Evaluación del Edificio

Obligatorio para edificios que superan la antigüedad marcada por la normativa municipal. Lo custodia la comunidad. Si la ITE es desfavorable y hay obras pendientes, el comprador querrá saberlo.

Licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad

Necesaria en obra reciente y en algunas comunidades autónomas para contratar suministros. En vivienda antigua a menudo no existe, lo que es habitual y no impide vender.

Contrato de arrendamiento

Si la vivienda está alquilada, el contrato forma parte del producto: el comprador se subroga en él. Además hay que notificar al inquilino su derecho de adquisición preferente de forma fehaciente.

Documentación de la herencia

Si la vivienda procede de una herencia: certificado de defunción, certificado de últimas voluntades, testamento o declaración de herederos, escritura de aceptación y justificantes de haber liquidado el Impuesto de Sucesiones y la plusvalía.

Documentación que no es obligatoria pero vende

• Plano acotado con superficies reales.
• Facturas de reformas realizadas, que justifican el precio y dan garantía.
• Histórico de gastos: comunidad, IBI, suministros. Es la primera pregunta de la segunda visita.
• Presupuesto orientativo de reforma, si la vivienda necesita obra. Convierte una incertidumbre en una cifra negociable.
• Estatutos de la comunidad, especialmente en urbanizaciones con normas de uso.

Un orden razonable

1. Ahora: nota simple, escritura, recibo de IBI, certificado energético.
2. Antes de publicar: certificado de comunidad, acta de la última junta, plano, facturas de reforma.
3. Al firmar arras: certificado de deuda del banco, poderes si son necesarios.
4. Antes de notaría: certificado de comunidad actualizado, cédula si procede, últimas facturas de suministros.

Si quieres ver cómo encaja todo esto en el calendario completo de una operación, está desarrollado en la guía de venta de una propiedad.